专题：金融新动能

　　当前 ，房地产市场仍处于深度调整阶段 。随着稳楼市政策持续落地，城市更新、“好房子 ”建设加快推进
，刚性和改善性住房需求也在进一步释放。

　　在市场寻找新平衡的过程中，房地产的长期发展空间是怎样的？房地产仍将是中国经济的重要支柱吗？

　　近日 ，上海财经大学滴水湖高级金融学院院长 、北京大学客座教授姚洋在与《金融新动能》对话时
，给出了肯定的回答
。

　　“那当然了，所有国家都是如此。”姚洋表示 ，即使在美国等城镇化水平较高的国家
，房地产在经济中仍占有重要位置 。

　　在他看来，房地产并非随着住房总量增加就失去发展空间
。

　　“房地产永远是一个朝阳产业。
”

　　姚洋说 ，住房和其他消费品一样
，也存在更新和改善的需求 。随着使用年限增长，一些住房需要改造 ，部分老旧住房也需要拆除重建
，因此房地产需求不会因为基本居住条件得到满足而消失
。

　　“我们有时候很奇怪，能够理解衣服需要换 ，却不理解房子也需要换。房子到了一定年限就需要改造，也有一些地方需要拆掉重建 。”他说
。

　　姚洋认为
，美国房地产市场至今仍保持较高活跃度，住房更新和改善需求是其中一个重要原因。相比之下 ，中国的城镇化和城市更新仍有较大空间
，房地产行业远未走到发展的终点 。

　　对于一些以“人均住房面积 ”判断房地产需求已经饱和的观点，姚洋表示 ，仅看人均面积并不能准确反映真实需求
，因为人口并不是静止不动的，始终在不同地区和城市之间持续流动
。

　　“很多人说 ，如果按照人均面积来算
，我们的住房已经够了。但只看人均面积没有意义，因为人口在流动 。
”他说。

　　人口流动带来的住房需求并不是均匀分布的
。随着人口继续向城市群、都市圈及就业机会较多的地区集中 ，不同城市之间的房地产需求将进一步分化。部分城市住房总量可能已经相对充足
，但人口持续流入地区仍可能存在新增和改善需求 。

　　国家统计局发布的数据显示，2025年末 ，我国常住人口城镇化率为67.89%，比2020年提高4个百分点；城镇常住人口由2020年的9.02亿人增加至2025年的9.54亿人
，五年间年均增加约1036万人
。

　　姚洋表示，中国城镇化仍有较长的路要走 ，人口和经济活动在空间上的重新布局
，也意味着住房需要随之调整。

　　“上海
、北京等一线城市以及部分二线城市的住房需求仍然较大 。”他说
。

　　在他看来，判断房地产行业的未来 ，不能只观察住房总量和人均面积
，还需要考虑城镇化进程、人口流动 、城市更新和居民改善居住条件等因素。基于这些需求，房地产未来仍将是中国经济的重要支柱 。